Цена объекта — не вся стоимость инвестиции. Налоги в Доминиканской Республике возникают при покупке, во время владения, при получении арендного дохода и при продаже. Разбираем по этапам.
Покупка: налог на передачу 3%
При обычной покупке недвижимости применяется налог на передачу права собственности — 3%. Он рассчитывается исходя из применимой налоговой стоимости объекта, а не из цены договора.
DGII (Dirección General de Impuestos Internos) подтверждает ставку 3% и рекомендует оформить переход права в течение 6 месяцев после заключения сделки — иначе могут начисляться дополнительные платежи.
Владение: ежегодный налог IPI 1%
Для физического лица действует ежегодный налог на недвижимое имущество — IPI 1%, но не со всей стоимости.
В 2026 году необлагаемый порог составляет RD$10 695 494. Налог начисляется только на превышение совокупной стоимости облагаемой недвижимости собственника над этой суммой. Порог ежегодно индексируется.
Пример: если облагаемая стоимость недвижимости составляет RD$15 млн, базой IPI будет не RD$15 млн, а примерно RD$4,3 млн — то есть разница между стоимостью объекта и необлагаемым порогом.
Аренда: нет единой ставки для всех
Арендный доход необходимо рассматривать с учётом того, кто собственник, кому сдаётся объект и для каких целей:
- Физическое лицо сдаёт недвижимость юридическому лицу — применяется удержание 10% ISR
- Аренда жилья — ITBIS (НДС) не применяется
- Коммерческая аренда — налоговая конструкция отличается, применяется ITBIS
Поэтому обещанную доходность от аренды правильно считать после налогов и расходов, а не только от заявленной ставки за ночь.
Продажа: 10% с прироста капитала
С 2026 года для физических лиц действует специальная ставка — 10% от прироста капитала при продаже недвижимости.
Важно: это не 10% от всей цены продажи. Налог возникает с прибыли, определяемой с учётом налоговой стоимости приобретения объекта. Закон предусматривает также специальное освобождение при продаже основного жилья с реинвестированием средств в новое основное жильё в установленный срок.
Что меняет CONFOTUR
Для объектов, подпадающих под туристический режим Закона №158‑01, могут действовать существенные налоговые льготы, включая:
- освобождение от 3% налога на передачу недвижимости при покупке;
- освобождение от ежегодного IPI на время льготного периода.
Но здесь принципиально важно проверить конкретный проект и конкретного покупателя. Само слово CONFOTUR в презентации девелопера ещё не означает автоматического освобождения инвестора от всех налогов. Льготы привязаны к проекту, не всегда переходят при перепродаже и имеют ограниченный срок.
Базовая картина для обычной покупки физическим лицом
- Покупка (налог на передачу права собственности) - 3% от налоговой стоимости
- Владение (IPI (ежегодный)) - 1% сверх необлагаемого порога RD$10 695 494
- Аренда (ISR / ITBIS) - зависит от структуры: 10% ISR при аренде юрлицу
- Продажа (налог на прирост капитала) - 10% от прироста, не от полной цены
CONFOTUR может существенно изменить эту математику — но только при документальном подтверждении льгот.
Подробнее, что такое CONFOTUR
Вывод
Реальную доходность объекта в Доминикане нужно считать не по рекламному gross yield, а после налогов, управления, обслуживания и других расходов собственника. Налоговая модель зависит от формы владения, статуса проекта, типа аренды и налогового резидентства инвестора.
Рассматриваете недвижимость в Доминикане? Напишите нам — поможем проверить налоговый режим проекта, статус CONFOTUR и юридическую структуру сделки до покупки.
