Инвестиции в недвижимость Дубая 2024 году

Сектор недвижимости ОАЭ уже более 20 лет входит в число самых популярных направлений у российских инвесторов и других иностранцев. Ожидается, что на протяжении ближайших пяти лет ежегодный темп роста этого сектора будет стабильно превышать 8%

По прогнозам независимых международных экспертов, по итогам 2022 года рост цен на жилую недвижимость в Дубае составит 5–7% в бюджетном сегменте и достигнет 12–15% в премиум-классе.

На сегодняшний день частные инвесторы могут выбирать подходящий вариант из множества типов недвижимости разных ценовых категорий:

• студии и апартаменты в многоквартирных жилых комплексах
• пентхаусы
• апартаменты с отельным обслуживанием и номера в отелях
• таунхаусы
• виллы

Инвестиции в недвижимость off-plan

Строящаяся недвижимость (особенно на ранних стадиях) – самый выгодный продукт на рынке с точки зрения потенциальной прибыли. Она значительно дешевле аналогичных готовых проектов, а по мере завершения строительства гарантированно вырастает в цене в среднем на 20–30%.

Кроме того, большинство застройщиков Дубая предлагают покупку недвижимости off-plan в беспроцентную рассрочку по удобному плану оплаты, первый взнос обычно находится в диапазоне 5% - 20%.

Недвижимость off-plan для перепродажи

Поскольку по мере завершения строительства стоимость недвижимости растет, объект можно выгодно перепродать еще до его сдачи в эксплуатацию. Выручка может составлять от 10% до 30% в высококачественных проектах от ведущих застройщиков, на данный момент это самый прибыльный вариант на рынке.

Важно! Застройщики предоставляют возможность выгодно перепродавать строящуюся недвижимость, но действуют ограничения для ресейла. Так, реализовать купленный в рассрочку объект off-plan с получением прибыли инвестор может только после внесения определенной части от общей стоимости жилья - от 30% до 50% в зависимости от политики застройщика и конкретного проекта.

Недвижимость off-plan для последующей сдачи в аренду

После сдачи объекта в эксплуатацию инвестор может начать сдавать апартаменты в аренду и за несколько лет достичь капитализации до 100%.

Если при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду инвестор может рассчитывать в среднем на 5% - 8% годовых чистой прибыли, то в случае краткосрочной аренды этот показатель увеличивается до 11% - 14%.

Как выгоднее сдавать в аренду квартиру в Дубае

Самым распространенным способом заработка в Дубае по праву является аренда недвижимости. Ведь Дубай является городом приезжих, он на 90% состоит из них. И далеко не все из этих приезжих могут позволить себе купить собственное квартиру.

Кто снимает квартиру в Дубае

Прежде всего, важно разобраться в сегментах аудитории, которые арендуют апартаменты. Например, краткосрочная аренда популярна у туристов и бизнесменов, которые приезжают в Дубай по рабочим вопросам. Апартаменты на долгий срок пользуются спросом у тех, кто ищет постоянство — семей с детьми и без.

Туристы - самый большой сегмент на рынке, их количество варьируется от 5 до 17 млн человек в год. Среди туристов востребована как дорогая, так и доступная недвижимость в туристических районах, на срок от нескольких дней до года. Востребованность недвижимости среди туристов крайне нестабильная и зависит как от сезона, так и от международной ситуации.

Экспаты - граждане других стран, которые переезжают в Дубай. Дубайский статистический центр сообщает, что в 2022 году численность населения Дубая впервые в истории превысила 3,5 млн человек и это число продолжает расти. Дубай выбирают представители бизнеса, семьи с детьми разных возрастов и без, одинокие люди. Такой сегмент предпочитает большие апартаменты в центральных, семейных и бизнес районах.

Сравнение краткосрочной и долгосрочной аренды

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, но есть годовые взносы за обслуживание комплекса, в котором находятся апартаменты. Размер взноса определяется по индексу Земельного департамента Дубая и составляет примерно от 3 AED  до 30 AED  (от 0,8 $  до 8,2 $) в месяц за м2. Сумма зависит от местоположения комплекса, этажности, наличия балкона и других факторов. В сбор входит: уборка и вывоз мусора, поддержание порядка, охрана и пр.

И долгосрочные, и краткосрочные контракты между арендатором и арендодателем заключаются без сторонних свидетелей и поручителей.

Отношения собственника с арендатором при долгосрочных контрактах регулируется Законом № 26 от 2007 года. В дополнении к Закону указано, что сдавать собственность можно сроком минимум на год. Если вы сдаете недвижимость на меньший срок - аренда считается краткосрочной.  В случае краткосрочной аренды собственник обязан получить лицензию на деятельность гостиницы или отеля. 

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда - самый распространенный и понятный вид аренды в Дубае. Более 80 % населения Дубая - экспаты, и многие из них предпочитают именно снимать апартаменты. 

Есть важное условие для арендатора - у него обязательно должна быть виза резидента. Если вы подали заявку на оформление визы, но она еще не готова - в качестве подтверждающих документов необходимо предоставить заявку на оформление визы и Emirates ID.

Преимущества

• Стабильность. Договор, как правило, заключается на год или несколько лет - не нужно каждый раз искать новых арендаторов.
• Сопутствующие расходы ниже. Коммунальные платежи и муниципальные сборы оплачивает арендатор.

Недостатки

• Доходность ниже. Прибыль от долгосрочной аренды варьируется от 4.3 % до 8.4 % годовых. Закон № 26 от 2007 года запрещает изменить сумму арендной платы в течение двух лет после даты заключения первоначального контракта.
• Внимательность в подборе арендаторов. При заключении долгосрочного контракта собственники с особой тщательностью выбирают арендаторов, чтобы в дальнейшем снизить риски и дополнительные траты на ремонт и восстановление мебели, если сдаете меблированную. 

Договор аренды должен быть зарегистрирован в запущенной RERA системе Ejari - только в этом случае соглашение будет иметь законную силу. При продлении контракта собственник не вправе увеличивать стоимость, если со дня заключения первого договора не прошло 2 года. Чтобы увеличить цену аренды, необходимо обратить внимание на индекс RERA - там указаны средние ставки по Дубаю.

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда пользуется популярностью среди туристов, которые предпочитают останавливаться не в отелях и гостиницах, а в апартаментах от собственника.

Преимущества

• Более высокая доходность. В среднем окупаемость превышает долгосрочную в 1,5–2 раза. 
• Адаптация стоимости аренды. Можно регулировать стоимость аренды и адаптировать цены под сезонность.
• Возможность использовать в личных целях. Можно жить в своей недвижимости без привязки к долгосрочному контракту.

Недостатки

• Сезонность. Пик сезонности приходится на октябрь–март, когда в Дубае не сильно жарко, а лето считается неприбыльным периодом из-за температуры под 50 градусов по Цельсию. В этот период цена аренды падает.  
• Дополнительные траты. К ним относится оплата коммунальных услуг, интернет, поддержание чистоты, ремонт мебели и сантехники по мере необходимости.