В 2023 году россияне активно приобретали недвижимость в Азии - не только в Турции и Дубае, но и в таких экзотических местах, как остров Бали.
Почему Индонезия стала пользоваться спросом у инвесторов, какие виды недвижимости сейчас востребованы и как обезопасить себя от мошенников при покупке жилья на райском острове.
- Какие выгоды есть при покупке балийской недвижимости, кроме очевидных: моря, природы и комфортного климата?
- На Бали сейчас очень удачное время для покупки недвижимости - рынок после пандемии активно восстанавливается. В сравнении с другими направлениями этот остров явно недооценен. В Индонезии более сбалансированная история роста рынка недвижимости. И этот рост никак не связан с локальными экономическими или политическими событиями в других странах, здесь после пандемии происходит плавное восстановление туристического потока и спроса как со стороны русскоязычных клиентов, так и инвесторов из разных стран - таких как Австралия, США, Европы, Сингапура и т. д.
- Где и какую недвижимость чаще всего покупают на Бали?
- Есть локации, потенциально привлекательные для инвесторов.
Улувату - живописные скалистые обрывы, тропические закаты, высокие голубые волны, рай для серферов.
Нуса Дуа - район с 5-звездочными отелями крупнейших мировых сетей и лучшими пляжами для купания на Бали.
Чангу и курорт Семиньяк, суда приезжает молодежь, много экспатов, потому что здесь самая богатая инфраструктура, с ресторанами, спортивными клубами, пляжем. С пляжа Чангу начиналось развитие Бали как туристического направления.
Убуд, он подходит для длительного проживания вдали от океана, но туристы зачастую приезжают сюда на 2-3 дня, и Убуд всего лишь небольшая часть их туристического маршрута.
- Сколько стоит в среднем недвижимость на Бали?
- Диапазон цен достаточно широкий: от 60.000 USD до нескольких млн. USD
Сейчас особенно популярны комплексы апартаментов, подходящие и для сдачи в аренду, и для проживания. Есть отельный формат недвижимости резорт - комбинация апартаментов и гостиничных номеров, вилл либо таунхаусов на территории одного комплекса.
- Высока ли доходность при сдаче вилл и апартаментов в аренду или при перепродаже?
- В зависимости от этапов за счет прироста стоимости объекта и капитализации возможен доход в 50%.
На арендном рынке несколько другая картина. Большое количество небольших частных застройщиков на Бали, не имеющих достаточного опыта управления, обещают доходность от сдачи в аренду 25–35% годовых.
Если трезво оценивать динамику цен и никогда не считаем доходы на пиковых значениях, обещая завышенные цифры, и использовать консервативный подход к расчету ROI от сдачи в аренду, берем цену размещения не менее чем за год и учитываем все возможные расходы и риски. При таком подходе для долгосрочного планирования ROI будет в диапазоне 10–15%.
Также есть проекты где застройщик дает ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД от арены до 12% годовых.
По законам Индонезии инвестор не имеет права сдавать жилье в аренду самостоятельно, для этого ему нужно нанять управляющую компанию. Либо ему нужно самому организовать эту компанию и получить соответствующую лицензию, оформить виды деятельности, а сам объект должен быть лицензирован должным образом. Доход с недвижимости облагается 10%-м налогом.
- Как здесь оформляется владение недвижимостью?
- Есть два способа.
Объект, включая землю, можно оформить во freehold - полную частную собственность, но только на гражданина Индонезии либо на компанию, учредителями в которой могут быть иностранные граждане.
Помимо сложностей приобретения объекта во freehold, земля при такой покупке будет стоить существенно дороже для большинства клиентов, которые инвестируют с горизонтом в 3–5–7 лет, это не имеет смысла, так как такой формат лишь увеличивает сроки окупаемости.
Поэтому клиенты выбирают проекты, где объект оформляется в leasehold - договор аренды земельного участка сразу от 25 лет, а по некоторым объектам до 35 лет, то есть, по сути, долгосрочное владение: клиент не испытывает сложности с регистрацией компании и ее ведением. Leasehold дает возможность оформить договор, сделку, покупку на иностранного гражданина без каких-либо дополнительных документов.
Его можно оформить дистанционно, не приезжая в страну. Все сделки с leasehold должны быть обязательно нотариально заверены.
- На каких условиях иностранец может жить в Индонезии, если он владелец недвижимости?
- Для коротких поездок есть виза оn аrrival на 30 дней, она ставится в аэропорту и стоит 35 USD, и ее можно продлить один раз еще на 30 дней.
Если человек понимает, что останется больше чем на 60 дней, то есть второй вариант — в агентстве можно оформить визу В211 за 200 USD. Она дает право пребывания на территории Индонезии до 60 дней и может быть продлена два раза по 60 дней.
Если еще через полгода Вы снова решили остаться, можно оформить ее повторно, не уезжая из страны. Когда клиент открывает компанию на территории Индонезии, есть возможность получения KITAS - временного разрешения на пребывание. Оно выдается на два года и может быть продлено.
KITAS дает право регистрировать на свое имя автотранспорт, оформлять страхование здоровья по местным тарифам, открывать счета в любом банке на территории Индонезии, получать местные водительские права и другие привилегии.
- Считается, что для инвестирования в недвижимость наиболее выгодна покупка на стадии строительства?
После того как клиент выбрал проект и забронировал объект, он вносит депозит в размере 1.500 USD, готовится комплект документов по объекту, включая поэтажные планы, комплектацию, спецификацию, материалы стен, меблировку (как правило на Бали квартиры, таунхаусы и виллы продаются "под ключ") и прочее.
Комплект включает в себя соглашение об управлении, договор продажи-аренды, правила проживания после сдачи и т. д.
Если все устраивает, клиент подписывает договор, договор заверяется нотариально, и клиент оплачивает 30% от стоимости. Дальше ждем сдачи объекта. На оставшиеся 70% можем предоставить рассрочку без дополнительных платежей и процентов, она колеблется в диапазоне от 12–18 до 30 месяцев по отдельным проектам, зависит от сроков окончания строительства.
Когда объект достроился, подписывается акт приема-передачи - быстрый процесс, максимум 30 дней.
- Какие гарантии клиентам при покупке?
- На Бали нет аналогов 114 ФЗ РФ. Здесь нечасто используются эскроу-счета для расчетов. Клиент в основном полагается на компетенции застройщика, а это не только наличие необходимых лицензий на строительство, но и опыт запуска объектов, опыт получения специальных отельных лицензий для возводимых комплексов.
Нужно внимательно смотреть на портфель реализованных проектов: как они строились, как выглядят спустя годы, как обслуживаются и т. д. Это является гарантом, надежен или ненадежен застройщик.
Если упустить необходимые проверки, строительство в итоге может быть признано незаконным, есть риск остаться ни с чем. На Бали много вилл, которые построены некачественно: использованы дешевые облицовочные материалы, которые быстро портятся от ветра и соли. Из-за этого доход от аренды может приостановиться на несколько месяцев для восстановительных работ. То есть инвестор не только не получает деньги от аренды, но и несет расходы.
Что касается гарантий сдачи в срок - фиксируем все сроки в договоре и вносим значимые штрафы для нас как для застройщиков, если серьезно их нарушаем. На этапе строительства все свои объекты обязательно страхуются от стихийных рисков: наводнения, цунами, землетрясения, пожара и тому подобного.
Смотреть недвижимость на Бали ►►►►►
Если Вы хотите выгодно купить недвижимость на Бали мы готовы помочь Вам в этом, оставьте заявку ниже или свяжитесь с нами любым удобном для Вас способом.
Комментариев пока нет