Рассрочка на рынке недвижимости – это возможность оплатить покупку частями, как правило, в течение 1-2 лет (иногда больше или меньше). В отличие от ипотечного кредита, за которым надо обращаться в банк, рассрочку предоставляет покупателю сам застройщик, и она беспроцентная.
Условия рассрочки оговариваются сторонами заранее и прописываются в договоре купли-продажи.
Планы платежей у разных застройщиков даже на одном рынке могут отличаться, кроме того, финансовая схема подбирается индивидуально под клиента.
Рассрочка – прерогатива первичного рынка. Собственники редко соглашаются ждать расчёта за свою квартиру.
Рассрочка на Северном Кипре в Турции и Дубае
В ТРСК сложно найти застройщика, который не давал бы инвесторам возможность разбить платежи и благодаря этому вложить средства, скажем, не в один проект, а сразу в несколько. Это общепринятая практика, причём даже в элитном сегменте, примерно в 95% сделок офф-план (на стадии строительства) фигурирует рассрочка.
Уникальность Северного Кипра ещё и в том, что в этой стране девелоперы часто дают рассрочку не только до окончания строительства, но и на 1-3 года после.
Пропорции платежей могут быть различными: 50% до окончания строительства и 50% после, 30:70, 40:60, 60:40, 70:30. Сегодня из-за высокого спроса на жильё тенденция такова, что доля, которую нужно внести до сдачи в эксплуатацию, увеличивается.
Отметим, цикл возведения объекта на Северном Кипре – в среднем 2-4 года.
Таким образом, типичный план транзакций при покупке недвижимости на Северном Кипре может выглядеть следующим образом: 30% – первоначальный взнос, далее 40% с разбивкой по месяцам или кварталам в период, пока дом строится, и оставшиеся 30% – сразу или в течение 1-2 лет после сдачи.
В Турции застройщики практически всегда дают рассрочку до окончания строительства. Первоначальный взнос обычно 30% и выше в зависимости от того, на каком этапе находятся работы.
Дома возводятся быстро (всё зависит от масштаба проекта), поэтому период, на который предоставляется рассрочка, как правило, не превышает двух лет, а часто и года. Например, блок из шести этажей с минимальной инфраструктурой будет готов уже через 12 месяцев после выхода на площадку, а то и раньше, соответственно, и план платежей необходимо рассчитывать с учётом этого.
В Дубае - король рассрочек! Как и на Северном Кипре условия практически одинаковые, единственное отличие, в ОАЭ первый взнос часто составляет 10% - 20% от стоимости объекта, что является огромным плюсом.
Еще одно отличие ОАЭ в том, что здесь можно купить готовую квартиру в рассрочку до 3 лет, при первом взносе от 40%.
Совокупно план платежей может быть составлен на 3-8 лет. Предложения с длительным периодом рассрочки, по сути сопоставимым с ипотекой.
Плюсы рассрочки
1. Возможность зафиксировать выгодную цену на растущем рынке
Обычно стартовые цены на квартиры в новых проектах самые привлекательные. За цикл строительства застройщик может поднимать их несколько раз, реагируя на удорожание материалов и общую ситуацию. Например за время возведения комплекса прайс-листы могут меняться 3-4 раза.
2. Возможность оставить за собой вариант с наилучшими характеристиками
Наиболее удачные квартиры «уходят» в первую очередь, поэтому если найдена «квартира мечты» по адекватной цене, то лучше приобрести её сразу, а вопрос с оплатой закрыть при помощи рассрочки.
3. Альтернатива ипотеке
Рассрочка это альтернатива ипотеке, хотя и более жёсткой с точки зрения размера регулярных платежей.
Отметим, что в отличие от ипотеки для того чтобы оформить рассрочку не понадобится искать поручителя, закладывать недвижимость. На Северном Кипре и в Турции не нужно будет подтверждать происхождение средств.
Минусы рассрочки
1. Риск покупки квартиры по стоимости выше рынка
На большинстве рынков готовая недвижимость дешевле, чем в новостройках от застройщиков. Иногда это имеет объективные причины – качество квартир в современных домах лучше, удачнее планировки, интереснее инфраструктура. Но зачастую можно найти аналогичный вариант в той же локации в не так давно сданном корпусе на 10-15% дешевле, чем квартира офф-план у строительной компании. Это и есть в какой-то мере «цена» рассрочки, то есть дисконт за то, что продавец-собственник не может её предложить.
Рекомендуем инвесторам перед приобретением недвижимости проанализировать сопоставимые по характеристикам предложения на вторичном рынке.
Отметим, однако, что провести сделку на вторичном рынке может быть технически сложнее, тем более, если речь идёт об удалённом формате. Например: покупка готового жилья возможна только за наличные (с застройщиком относительно легко рассчитаться безналичным платежом).
2. Риски, связанные с курсом, если ваш доход не в валюте
Если заработки в национальной валюте, а квартира куплена в евро, фунтах или долларах, то при падении курса к валюте, все финансовые выгоды рассрочки могут быть сведены на нет.
3. Риски, связанные с неопределённостью прогнозов на будущее
На ситуацию на рынках влияет масса факторов, спрогнозировать которые невозможно. Поэтому расчёт на то, что через 2-3 года приобретённая квартира прибавит в капитализации, будет ликвидным активом и начнёт приносить доход, могут быть ошибочными.
Например: в Турции недвижимость, которая будет готово только через 1-2 года, если цель – получение ВНЖ. Дело в том, что к моменту выдачи ключей, район может оказаться уже закрытым для иностранцев.
Рынок Северного Кипра и Турции сейчас на подъёме, но, в какой фазе цикла он находится, можно лишь гадать. Тем более, затруднительно предположить состояние спроса через 2-3 года, когда новостройка, в которую предлагается вложить средства сегодня, будет сдана.
4. Общие риски, связанные с покупкой офф-план
Помимо отсрочки сдачи дома в эксплуатацию нельзя полностью исключить и другие неожиданности: плохое качество строительства, негативные изменения в окружающей застройке, читайте в нашей статье Плюсы и минусы покупки недвижимости офф-план
Общая рекомендация для покупателей недвижимости офф-план – обратиться в опытное агентство недвижимости, которое хорошо знает застройщиков и законодательные нюансы на интересующем вас рынке.
5. Риски, связанные с изменением собственного финансового положения
Ответственность покупателя в случае, если он не сможет вносить платежи согласно графику, прописывается в договоре. При неблагоприятном сценарии клиент лишается квартиры, а уже внесённые средства возвращаются на его счёт, но не в полном объёме, за минусом штрафа. Отметим, то, что вы уже оплатили, может и не подлежать возврату, если так предусмотрено в договоре. По этой причине внимательно читать соответствующие пункты перед подписанием контракта.
Отметим, что если финансовые трудности временные, то всегда можно попытаться договориться с застройщиком. Например, когда весной 2022 года из-за санкций и контрсанкций платежи из российских банков не проходили, застройщики Турции и Северного Кипра шли навстречу и соглашались ждать. Однако необходимо было, конечно, проговорить эти моменты, поставить компанию в известность о проблемах.
6. Невозможность с неполной оплатой участвовать в программах инвестиционного гражданства или ВНЖ
Для получения гражданства Турции по инвестиционной программе необходимо приобрести недвижимость с кадастровой стоимостью выше $400 000, при этом сумма должна быть оплачена целиком.
Рассрочка – эффективный инструмент в арсенале инвестора, но только если верно оценить все её возможности и ограничения.
Комментариев пока нет