ВНЖ при покупке недвижимости в 2026 году: актуальные программы в Турции, ОАЭ, Кипре, Грузии и Греции

Где в 2026 году дают ВНЖ за покупку недвижимости: обзор программ и новые условия

Покупка зарубежной недвижимости всё реже служит основанием для получения вида на жительство: страны либо закрывают такие программы, либо серьёзно ужесточают условия. Так, Испания с апреля 2025 года прекратила выдачу «Золотой визы», а Португалия ранее исключила инвестиции в недвижимость из своей программы.

Тем не менее ряд государств по‑прежнему предлагает резиденцию инвесторам в квадратные метры — но с чёткими требованиями и нюансами.

Ниже — актуальные программы в пяти странах с самыми востребованными схемами.

Турция: три пути легализации через недвижимость

В Турции в 2026 году действуют сразу три варианта получения статуса через покупку жилья. Важное обновление: турецкий парламент утвердил 20‑летние налоговые каникулы для новых резидентов.

1. ВНЖ по праву собственности (İkamet)

Подходит тем, кто планирует долгосрочное проживание и в перспективе — гражданство через натурализацию (через 5 лет).

• Минимальная стоимость: $200 000 (должна быть указана в TAPU — свидетельстве о праве собственности). Действует по всей стране с 16 октября 2023 года.
• Тип объекта: только жилая недвижимость (квартиры, дома, виллы). Коммерческая не подходит.
• Срок: первоначально — до 2 лет, далее продлевается при сохранении права собственности.
• Условия сделки: оплата через официальные банковские каналы; заявитель обязан быть зарегистрирован по адресу купленной недвижимости.
• Семья: супруг/супруга и дети до 18 лет получают ВНЖ вместе с основным заявителем.
• Что даёт: легальное проживание, свободный въезд/выезд, упрощённое открытие счёта, подключение коммунальных услуг.
• Ограничения: не даёт права на работу по найму — нужно отдельное разрешение.

Ранее в ряде районов действовали ограничения на выдачу первичного ВНЖ; сейчас запрет фактически снят (кроме двух районов Стамбула).

Смотреть недвижимость в Алании, Стамбуле, Мерсине, Бодруме

2. Краткосрочный «туристический» ВНЖ

Вариант для тех, кто хочет легально находиться в стране ограниченное время без цели получения ПМЖ или гражданства.

• Минимальная стоимость: не установлена. На практике возможны отказы.
• Срок: первый раз выдают на 6 месяцев, далее — продление на 1–2 года (правила меняются в зависимости от миграционной политики).
• Что даёт: легальное проживание, доступ к банковским и коммунальным услугам.
• Ограничения: не ведёт к ПМЖ и не засчитывается в срок натурализации.

3. Гражданство за инвестиции

Самый быстрый способ получить турецкий паспорт без экзамена по языку и обязательного проживания 5 лет.

• Минимальная стоимость: $400 000 по кадастру (можно купить несколько объектов). В TAPU должна быть отметка о запрете продажи в течение 3 лет.
• Срок получения: 6–12 месяцев. До этого предоставляется временный ВНЖ.

Смотреть недвижимость и более подробную информацию по Гражданству Турции

Кипр: бессрочный ПМЖ без этапа временного ВНЖ

На Кипре при соблюдении условий инвестор сразу получает бессрочный ПМЖ.

Вариант 1. ПМЖ за инвестиции (основная программа)

• Стоимость: 300 000 € (+ НДС).
• Объекты: один или два жилых объекта на первичном рынке либо коммерческая недвижимость (на первичном или вторичном рынке).
• Доход: подтверждение годового дохода из‑за рубежа — от 50 000 € (заявитель), +15 000 € на супруга, +10 000 € на каждого ребёнка.
• Перевод средств: можно перечислять напрямую со счёта за рубежом на счёт застройщика — предварительный счёт на Кипре не обязателен.
• Срок оформления: 7–12 месяцев.
• Посещение: достаточно приезжать раз в 2 года, чтобы статус не аннулировали.
• Права и ограничения: право проживания, после вступления Кипра в Шенген (прогноз — 2026–2027 годы) — свободное перемещение по Европе. Не даёт права на работу по найму, но позволяет быть учредителем или директором компании.

Смотреть недвижимость в Лимассоле, Ларнаке, Пафосе

Вариант 2. ПМЖ категории F

Для тех, кто покупает жильё дешевле 300 000 € или на вторичном рынке.

• Стоимость объекта: минимальная не установлена.
• Доход: гарантированный годовой доход — от 30 000 € (+5 000 € на каждого члена семьи).
• Перевод на кипрский счёт: 30 000–40 000 € из‑за границы.
• Срок рассмотрения: 12–18 месяцев; в этот период нельзя постоянно находиться на Кипре.
• Статус: ПМЖ с меньшим набором преференций.

ОАЭ: резиденция через недвижимость с разными сроками

В Дубае в 2026 году все программы объединены в единый административный канал. Все варианты позволяют спонсировать семью и пользоваться банковскими услугами; резиденты платят 0 % подоходного налога.

1. Двухлетняя инвесторская виза (с апреля 2026)

• Порог стоимости: отменён для единоличных владельцев — можно получить визу при покупке объекта любой стоимости.
• При долевой собственности: каждый совладелец должен внести не менее 400 000 дирхамов (~109 000 $).
• Ипотека/рассрочка: требуется нотариально заверенное согласие (NOC) от банка или застройщика. Если объект сдан, нужно подтвердить выплату минимум 50 % стоимости или 375 000 дирхамов.
• Срок оформления: 10–15 рабочих дней.

Смотреть недвижимость в Дубае, Рас Эль Хайма

2. Пятилетняя пенсионная виза (для лиц старше 55 лет)

• Требования: недвижимость от 1 млн дирхамов (~272 000$) или ежемесячный доходот20 000 дирхамов( 5 450 ) или сбережения от 1 млн дирхамов
• Срок: 5 лет с возможностью продления.
• Для кого: пенсионеры и предпенсионеры, желающие жить в ОАЭ без работы.

3. Десятилетняя «Золотая виза» (с февраля 2026)

• Минимальная стоимость: от 2 млн дирхамов (~545 000 $). Можно суммировать несколько объектов.
• Изменения: отменено требование предоплаты 50 % (или минимум 1 млн дирхамов). Учитываются объекты на стадии строительства, ипотека, объединённые титулы — главное, чтобы общая стоимость достигала порога.
• Привилегии: консульская поддержка, круглосуточная горячая линия, приоритетные полосы в аэропортах.
• Семья: можно спонсировать супруга/супругу, детей и домашний персонал.

Грузия: ВНЖ на год и на 5 лет

С 1 марта 2026 года порог для годового ВНЖ повышен на 50 % — со 100 000$ до 150 000$.

Вариант 1. Годовой ВНЖ через владение недвижимостью

• Стоимость: от $150 000 (подтверждается отчётом лицензированного оценщика; можно суммировать несколько объектов).
• Срок: 1 год, продление ежегодно при сохранении собственности.
• Что даёт: проживание, открытие счёта, ведение бизнеса (но не работа по найму).
• Ограничения: нет автоматического пути к ПМЖ. Для бессрочного статуса нужно прожить около 10 лет по разным основаниям.
• Особенности: не требуется знание грузинского языка, минимальное количество дней проживания или трудоустройство.

Смотреть недвижимость в Грузии - Батуми

Вариант 2. Инвестиционный ВНЖ (пятилетний)

• Инвестиции: от $300 000 (недвижимость, бизнес, ценные бумаги и т. д.).
• Срок: сразу на 5 лет.
• Путь к ПМЖ: при сохранении инвестиций в течение 5 лет можно претендовать на бессрочный ПМЖ.
• Гражданство: только через натурализацию после 10 лет законного проживания.

Важно: большинство покупателей недвижимости в Батуми не оформляют ВНЖ, потому что гражданам многих стран Грузия разрешает длительное пребывание без специального разрешения. ВНЖ нужен тем, кому требуется официальное закрепление статуса (для бизнеса, счёта, доступа к медицине).

Греция: «Золотая виза» с региональными порогами

Программа Golden Visa в Греции остаётся одной из самых востребованных в Европе, но Граждане РФ и Беларуси могут участвовать только при наличии второго гражданства

Актуальные пороги стоимости в 2026 году:

• 250 000 € — особые случаи: коммерческая недвижимость с переводом в жилую, реставрация исторических зданий и объектов культурного наследия. Для этой категории требований по площади нет. Смотреть предложение
• 400 000 € — остальные регионы (Халкидики, Пелопоннес, Крит и др., кроме популярных туристических зон). Площадь — от 120 м2
• 800 000 € — Аттика (включая Афины), Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением более 3 100 человек. Площадь объекта — не менее 120 с2

Ключевые условия:

• запрет на краткосрочную аренду (Airbnb) — разрешена только долгосрочная. Нарушение грозит аннулированием ВНЖ и штрафом до 50 000 €.
• ВНЖ выдаётся на 5 лет и продлевается при сохранении инвестиции.
• Проживать в Греции не обязательно.
• В программу включаются супруг/супруга и дети до 21 года.

Готовится поправка: возможно, ВНЖ будет жёстко привязан к паспорту страны, на который он выдан (смена гражданства может привести к потере статуса). Окончательные разъяснения ожидаются.

Что учитывать при выборе программы

При подборе страны и схемы ВНЖ важно обращать внимание на:

• Актуальные пороги стоимости и региональные особенности (в Греции пороги зависят от локации, в ОАЭ — от типа визы и формы владения);
• Требования к подтверждению дохода, переводам и документам (на Кипре и в Грузии нужны отчёты оценщиков, в ОАЭ — NOC при ипотеке);
• Ограничения по использованию объекта (в Греции нельзя сдавать через Airbnb; в Турции для гражданства действует запрет на продажу 3 года);
• Перспективы статуса (в Турции и Грузии можно выйти на ПМЖ/гражданство, на Кипре — сразу бессрочный ПМЖ, в ОАЭ — долгосрочная резиденция без гражданства).

Программы продолжают меняться, а контроль за сделками усиливается — поэтому перед покупкой недвижимости с целью получения ВНЖ стоит проверять актуальные требования и работать с проверенными юридическими консультантами.

Оставляйте запрос на индивидуальный подбор программы подходящей под Ваши цели и бюджет, наши специалисты проконсультируют Вас и подберут лучшие предложения по недвижимости подходящии именно Вам.