Самое важное для инвестора: сколько зарабатывает объект на аренде и сколько прибавляет в цене. И главное — почему эти цифры достижимы только при соблюдении конкретных условий.
Доходность от аренды: реальные цифры по сегментам
Анализ данных по транзакциям и листингам показывает следующую картину по gross yield на Занзибаре:
- Виллы в Нунгви и Падже — 12–15%
- Хорошо расположенные городские апартаменты — 10–12%
- Курортная краткосрочная аренда (resort rental) — 12–17% gross yield
- Долгосрочная аренда — 7–9% gross yield
Комбинированный ROI с учётом роста стоимости актива — порядка 12–15% в год.
Важно: доходность не одинакова на всём острове. В перенасыщенных туристических зонах за последние два года арендные ставки упали почти на 50% из‑за переизбытка предложения — при 317 активных листингах на Airbnb конкуренция реальная. В правильной локации доходность держится на уровне 12–15%, в неправильной — 5–7% с падающими ставками.
Что влияет на доходность от аренды
Выход к воде — главный фактор заполняемости
Локация определяет occupancy (заполняемость):
- Объекты в prime‑туристических зонах (Нунгви, Падже) — 75% occupancy в обычный сезон, до 90% в пик
- Объекты на расстоянии 300 метров от берега — уже 40–50% occupancy
Разница в заполняемости напрямую транслируется в денежный поток и итоговую доходность.
Профессиональное управление — второй по важности фактор
Те же виллы с управляющей компанией дают на 30–40% выше ADR (среднюю стоимость ночи), чем аналоги на self‑management. Управляющий с выходом на Booking, Airbnb и прямые корпоративные каналы — это не опция, а необходимость.
Инфраструктура объекта — фактор, который напрямую влияет на ставку
На Занзибаре надёжность электроснабжения остаётся ключевым требованием арендаторов. Наличие:
- солнечных панелей
- инверторов
- резервных источников питания
— является одним из главных факторов повышения арендной ставки.
Сезонность: как учитывать в годовом расчёте
- Ноябрь–март — основной поток туристов из Европы
- Июнь–август — также сильный сезон
- Апрель–май — сезон дождей, просадка в заполняемости
Сезонность нужно закладывать в годовой расчёт доходности, а не усреднять по году без учёта просадок.
Прирост капитала: данные по локациям и прогноз
Анализ листингов, записей сделок и данных ZIPA показывает следующие цифры по среднегодовому приросту (CAGR) в период 2019–2024:
- По острову (в среднем) ~10%
- Нунгви, Падже ~ 11–12%
- Восточное побережье, Падже ~12%
- Апартаменты в Стоун‑Тауне 6–7%
Прогноз на следующие 5 лет: аналитики прогнозируют продолжение роста на 7–10% в год — на фоне роста турпотока, экономического роста и инфраструктурного развития.
Прирост за время стройки (off‑plan): механика и реальные диапазоны
Это отдельная механика доходности. Некоторые инвесторы ищут ROI через приобретение объектов на стадии разработки.
Реальные данные с рынка:
- Объекты на стадии фундамента продаются с дисконтом 15–25% к стоимости готового объекта
- Рост цен на прибрежные объекты — 10–15% в год
- На горизонте 2 лет стройки это даёт 20–30% прирост к цене входа — плюс дисконт за раннюю стадию
Важно: это не гарантированная цифра, а рыночный диапазон, подтверждённый данными. В неудачной локации или с ненадёжным застройщиком прироста может не быть вовсе.
Что влияет на прирост капитала
Авиадоступность
- 38 авиалиний в 2026 году, включая прямые рейсы из Дубая, Дохи, Рима, Франкфурта. Каждый новый маршрут — новый поток покупателей и арендаторов, давящий на цену вверх.
Дефицит предложения
- С прибрежными участками и крупными смешанными курортами в стагнации скромный pipeline обеспечивает превышение спроса над новыми объектами. В Нунгви новых участков front‑line почти не осталось физически — это поддерживает рост цен.
Государственная программа
- Инфраструктурные инвестиции на $500 млн, расширение аэропорта, рост числа авиалиний — когда государство вкладывает в туризм, цены на недвижимость реагируют.
Иностранный спрос
- Туризм, спрос на удалённую работу, капитал от состоятельных покупателей из региона и созревающий инвесторский визовый режим поддерживают спрос выше скромного нового supply. В 2024 году число иностранных инвесторов, покупающих недвижимость, выросло на 20% — лидируют покупатели из стран Персидского залива, Германии, Польши и ЮАР.
Главный вывод
На Занзибаре реально зарабатывают двумя потоками — аренда и рост цены. Оба потока подтверждены данными. Но оба очень зависят от трёх вещей: локация, управление, юридическая структура сделки. Ошибка в любом из трёх — и цифры из верхней части диапазона превращаются в нижнюю.
Рассматриваете инвестиции в недвижимость на Занзибаре? Напишите нам — поможем подобрать локацию, оценить доходность в вашем сценарии и проверить юридическую структуру проекта до внесения депозита.
