Пошаговая схема сделки с недвижимостью
Схема касается форм владения недвижимостью hak pakai, hak milik и hak guna.
Этап 1. Проверка объекта
После выбора объекта нужно провести due diligence недвижимости. Для этого риелтор запрашивает у продавца следующие документы:
- пять последних квитанций об уплате налога на землю и строительство и подтверждение оплаты,
- оригинал сертификата на землю,
- оригинал разрешения на строительство,
- подтверждение оплаты воды, электричества, телефона,
- при наличии ипотеки – письмо Roya из банка,
- копии ID директоров и представителя, в случае если продавцом является компания,
- протокол собрания участников с решением о продаже, заверенный нотариально, если продавец – компания.
Покупатель, в свою очередь, представляет:
- паспорт / ID,
- копии ID директоров и представителей, если покупатель – компания,
- все документы на компанию, если покупатель – компания.
Этап 2. Оформление условного договора купли-продажи
Продавец и покупатель обычно заключают условный договор купли-продажи (CSPA) – по сути, соглашение о покупке недвижимости, в котором стороны описывают условия, на которых они готовы заключить финальный договор.
В некоторых случаях CSPA требует авансового платежа и/или выполнения продавцом определённых условий. Сумма депозита не установлена, всё зависит от конкретных договорённостей.
Этап 3. Оформление договора купли-продажи
Договор купли-продажи (известный как akta jual beli – AJB) покупатель и продавец подписывают в органе власти, который регистрирует документы на землю (Pejabat Pembuat Akta Tanah – PPAT), или в присутствии государственного нотариуса.
Стандартные пункты договора
- Полные данные продавца и покупателя
- Свидетельство о долгосрочной аренде на землю
- Заявление о передаче земли от продавца покупателю
- Гарантии продавца
- Повторное измерение земельного участка
- Заявление о том, что право долгосрочной аренды на землю не нарушает положения о правах собственности на землю
- Положение о разрешении споров
Этап 4. Оплата сделки
Продавец и покупатель платят свои налоги и представляют документы об их уплате в орган Land Deed Official, где начинаются необходимые действия по переоформлению документов.
Сразу после подписания договора купли-продажи покупатель вносит оставшуюся сумму по сделке. Способ перечисления средств оговаривается отдельно. То же самое касается и сроков оплаты дополнительных расходов.
Этап 5. Регистрация права собственности
После подписания документов по сделке в течение семи дней должны быть сделаны сертификат по передаче права и документы, прилагающиеся к нему. Регистрацию осуществляет управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Покупатель в итоге получает:
- предложение о регистрации свидетельства о передаче права долгосрочной аренды
- оригинал акта перевода
- оригиналы последних квитанций об уплате налога на землю и строительство и подтверждение оплаты
- оригинал сертификата на землю
- подтверждение уплаты всех необходимых налогов
- копии ID продавца и покупателя
Вся сделка, как правило, занимает месяц. Обычно после подписания документов по сделке продавец передаёт покупателю право долгосрочной аренды на землю, в то время как оставшиеся документы ещё готовятся.
Внимание! Договоры долгосрочной аренды hak sewa («аренда» или leasehold) обычно заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах.
Удалённая сделка с недвижимостью
На Бали и иностранцы часто заключают дистанционные сделки. Для этого покупатель выдаёт доверенность юристу, который осуществляет все необходимые действия.
Доверенность оформляется только на подписание документов по конкретной сделке от имени клиента и не предусматривает возможности продажи или проведения иных действий с недвижимостью.
