Разбор любого инвестиционного предложения на рынке недвижимости начинается с комплексного анализа локации. Риелторы всех стран так много говорят о важности параметра, что необходимость оценки местоположения объекта вряд ли у кого-то вызывает сомнение. Риски начинаются дальше.
На быстро развивающихся рынках все базовые параметры хороши. Недвижимость дорожает, обеспечивая инвесторам повышенную доходность, и ограничений для иностранцев нет, налоги низкие. Всё это приводит к тому, что в выбранной локации строят и продают много, даже ОЧЕНЬ много.
С каждым годом конкуренция увеличивается – а вот этот параметр многие частные инвесторы уже не учитывают. В результате они остаются с типовым объектом на балансе и вынуждены демпинговать – и при сдаче в аренду, и при продаже недвижимости.
Пример: горячий рынок Дубая. В 2024-го продажи новостроек в эмирате подскочили на 60% за год. Инвесторы разбирают недвижимость на котловане, девелоперы наращивают объёмы – только до конца 2024 года обещают построить почти 40 тыс. объектов. Уже сейчас на первичный сектор приходится почти 70% продаж.
Логичный вывод из этой статистики: инвесторы, которые сейчас вкладываются в Дубай, столкнутся со сложностями, когда захотят выгодно перепродать квартиры или сдать их в аренду. Все строящиеся сейчас объекты выйдут на рынок и критически увеличат уровень конкуренции.
Доходность: как застройщик рассчитывает обещанные показатели рентабельности
Заявлять можно любую доходность – хоть 10%, хоть 50%, хоть 100% годовых. Вам присылают файл с какими-то расчётами. Важно понять, на чём основывается этот оптимизм.
Сумма, которую инвестор получит на счёт, зависит от трёх ключевых составляющих.
Заполняемость: какую часть года объект будет сдаваться, а какую простаивать. Ищите отчёты независимых аналитиков (консалтинговых компаний, правительственных органов), которые публикуют статистику заполняемости отелей разных категорий в регионе. И делайте допущение, что рядовая квартира не превысит средний показатель.
Если застройщик обещает Вам повышенную заполняемость, то надо понять, как именно он собирается этого добиться. Обычно для этого требуется комбинация из трёх факторов: сильный бренд, качественный сервис и востребованная, дефицитная на локальном рынке концепция отеля.
Средний чек: какую цену туристы будут платить за проживание в Вашем объекте. Первичный скоринг проще всего провести на сайтах типа booking: просто посмотрите, за сколько сдаётся недвижимость в регионе, и обязательно – с учётом сезонности.
На рынке туристической недвижимости есть объекты разных категорий, и сравнивать выбранный вариант необходимо с аналогами.
Если Вам обещают сдать недвижимость дороже среднего – опять же надо понять, за счёт каких параметров объекта получится повысить средний чек.
Издержки: сюда относятся все обязательные платежи, которые остаются на собственнике, – от оплаты коммунальных услуг до расходов на привлечение гостей.
Гарантии: какие обязательства принимает на себя застройщик
Здесь главное правило – проверяйте цифры, которые даёт застройщик. Всё, что не прописано в договоре, гарантией не является.
Например: многие застройщики, стремясь привлечь внимание инвесторов, заявляют "гарантированную доходность" - значит, что независимо от того, будет ли сдаваться в аренду конкретная квартира, собственник получит на счёт фиксированную сумму. Главная задача в этом случае – проверить, прописана ли доходность в договоре.
В проекте Radisson Red Izmir инвесторам предоставляют гарантированный - 6% годовых на срок до 40 лет, и реальный до 18% доход от отельного управления, под управлением - Radisson.
Апартаменты с одной и двумя спальнями в Стамбуле в комплексе Centric İstanbul под управлением - Ascott Hotels & Serviced Apartments.
Инвесторам предоставляют гарантированный доход - 7% годовых на 3-и года с возможность продлить до 10 лет, а также есть возможность получить Гражданство Турции.
Выбирайте комплексы, которые строятся под брендами или управлением отельными сетями. Чем масштабнее и популярнее сеть, тем больше у неё возможностей, и миллионы постоянных туристов.
Перед тем как подписать договор с локальным застройщиком, гигант туриндустрии проводит детальную проверку партнёра. Если у компании плохая репутация и недостаточно ресурсов для реализации проекта, юристы отельной сети просто не позволят использовать бренд.
Управление: кто и как будет управлять объектом недвижимости
Итоговые доходы инвестора зависят от трёх важнейших факторов: грамотной концепции отеля, инфраструктуры, которая будет привлекать туристов, и управляющей компании, которая будет обеспечивать сервис.
Девелопер ещё на этапе концепта (а не после завершения строительства) должен продумать, кто и как будет управлять комплексом для достижения лучших показателей, получить соответствующие лицензии и подписать договоры с УК.
Недооценка этого фактора приводит к плачевным последствиям.
Например: если Вы купите первую попавшуюся квартиру в Турции с расчётом "сдам туристам через какого-нибудь агента", то после завершения строительства обнаружите, что вообще не имеете права заниматься этим бизнесом.
По местным законам, сдавать недвижимость посуточно разрешено только в комплексах с отельной лицензией, которой в Вашем доме нет. В результате собственнику придётся выбирать: уходить в серую зону, неся соответствующие риски, или сдавать объект на долгий срок, снижая собственную прибыль.
Апартаменты студии и с одной спальней в Мерсине в Ilkem Rio и Ilkem Rio 2 под управлением профессионалов Missafir.
Апартаменты и отельные номера с одной и двумя спальнями в Анталии в 5* СПА комплексе Desire
под управлением гостиничного оператора Best Western.
Апартаменты и виллы в отельном 5* СПА комплексе на Бали Anta Oasis
под управлением международной отельной сети Ramada Encore.
Продажа: кому, как и за какие деньги продать объект
Инвестировать в стройку на развивающихся рынках выгодно, потому что от старта проекта до ввода в эксплуатацию стоимость недвижимости увеличивается до 30% в год.
Для возврата вложенного капитала с прибылью все параметры, о которых мы упоминали, должны соблюдаться:
- недвижимость занимает нишу, в которой наблюдается дефицит предложений
- собственники действительно получают заявленный доход от аренды
- объект построен качественно
- управляющий обеспечивает высокий уровень сервиса
Комментариев пока нет