Процесс покупки | оформление недвижимости на Пхукете

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Таиланде

Приобретение недвижимости кажется сложным лишь на первый взгляд. Если следовать правильной последовательности действий, процесс пройдет быстро и без неприятных сюрпризов.

Выбор объекта

Первый шаг - понять, для чего вам нужна собственность: для жизни или инвестиций.

Если речь о постоянном проживании, выбирайте район по инфраструктуре и удобству жизни: наличие школ и больниц, близость к магазинам, безопасность.

Для инвесторов важны ликвидность и доходность.

Кондо в туристических локациях хорошо подходят для краткосрочной аренды, а виллы в премиум-сегменте чаще сдают долгосрочно, но по более высокой цене.

Проверка объекта (Due Diligence)

Без due diligence лучше не рисковать - в Таиланде встречаются объекты с обременениями или проблемными документами.

Юрист должен проверить:

• Chanote Title (титул собственности) или другой официальный документ;
• отсутствие обременений и залогов в земельном департаменте;
• разрешения на строительство (актуально для вилл и участков).

Также уточните дополнительные расходы: регистрационные сборы, налоги и услуги юриста.
Обычно юридическое сопровождение стоит от 20 000 до 50 000 бат, плюс 5 000 - 10 000 бат за эскроу-счет и проверку документов.

Договор бронирования

Когда объект проверен, подписывается договор бронирования (Reservation Agreement).

Обычно вносится задаток в размере 2% - 10% от стоимости. Он идет в счет покупки, но если Вы передумаете, деньги не возвращаются. В договоре должны быть четко прописаны сроки основного платежа и требования передачи объекта.

Оплата и перевод средств

В Таиланде применяется несколько способов оплаты сделки:

• с Вашего личный счет в тайском банке
• напрямую застройщику или продавцу
• расчет наличными на мести
• криптовалютой на счет застройщика (если есть)

Если недвижимость регистрируется во фрихолд (полную собственность), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки Земельным департаментом.

Для этого банк – получатель перевода в иностранной валюте в Таиланде выдает специальную справку FET. Эта форма служит доказательством легальных и целевых платежей на покупку конкретного объекта недвижимости.

При любом способе банк оформляет документ Foreign Exchange Transaction Form (THOR)  без него земельный департамент не зарегистрирует сделку.

Расходы на оформление обычно делятся между продавцом и покупателем по договоренности, но в среднем стоит рассчитывать на:

• Transfer fee - 2% от оценочной стоимости (часто делят поровну);
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3%, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет (при его уплате stamp duty не взимается);
• Stamp duty - 0,5%, если SBT не применяется;
• Withholding tax - 1% для компаний или прогрессивная шкала для частных лиц.

Для лизхолда: регистрация договора аренды стоит 1% от суммы аренды плюс 0,1% гербового сбора.

Регистрация сделки

Финальный этап - регистрация в Land Department.

Покупатель или его представитель подает пакет документов и квитанции об оплате сборов. Процесс занимает от пары часов до целого дня. После проверки данных в реестре вы официально становитесь собственником.

После регистрации Вы получаете:

• Chanote Title - если покупали кондоминиум во фрихолд;
• обновленный договор аренды - для лизхолд;
• квитанции об уплате налогов и сборов.

С этого момента Вы можете распоряжаться своей недвижимостью: жить, сдавать в аренду или перепродавать.

Удаленная сделка

Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно: сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. 

Алгоритм для покупки новостройки таков:

• Выбор объекта и проверка застройщика. Вы выбираете подходящий объект по онлайн-каталогу, запрашиваете фото, видеотур или 3D-обзор. Надежные агентства предоставляют все документы еще на этапе выбора.
• Юридическая проверка (Due Diligence). Юрист, которого вы нанимаете в Таиланде, проверяет право собственности, отсутствие обременений и легальность строительства.
• Оформление доверенности (Power of Attorney). Для регистрации сделки нужен представитель в Таиланде. Обычно покупатель оформляет доверенность в тайском консульстве или у нотариуса в своей стране (с последующей легализацией и переводом на тайский язык).
• Перевод средств. Деньги переводятся на счет в тайском банке или напрямую застройщику. Банк оформляет обязательный документ Foreign Exchange Transaction Form (THOR) - он нужен для регистрации жилья.
• Подписание договора и регистрация прав в Land Department. Ваш представитель подписывает договор и регистрирует сделку в земельном департаменте. После завершения вам отправляют оригинал Chanote Title или договор аренды (при лизхолде).

Удаленный способ удобен, если объект уже построен или приобретается у крупного застройщика. При этом всегда используйте услуги лицензированных юристов и риелторов.