Самый главный вопрос для инвестора: сколько реально зарабатывает объект и как он растёт в цене. Данные — из независимых источников с обновлением до июля 2026 года.
Доходность от аренды по локациям в Доминикане
Средний gross yield по Доминикане — 8,53% по данным Global Property Guide на Q1 2026. За этим средним — большие различия по районам и типам объектов.
Пунта Кана / Баваро
Downtown Punta Cana, 1+1:
- 9.3% gross, 94% заполняемость, 12 дней до аренды.
- Off-plan (−25–30%): доходность от аренды — ~12.5–13%
Vista Cana, 1+1:
- 8.9% gross, 94% заполняемость, 12 дней.
- Off-plan (−25–30%): доходность от аренды — ~12–12.5%
Bavaro, 1+1:
- 8.5% — стабильная база арендаторов круглый год.
- Off-plan (−25–30%): доходность от аренды — ~11.5–12%
Los Corales, виллы 2+1:
- gross 9.2% — лучший профиль доходность/стабильность среди вилл.
- Off-plan (−25–30%): доходность от аренды — ~12.5%
Баваро обеспечивает стабильную базу арендаторов круглый год. Los Corales показывает лучший профиль «доходность / стабильность» среди вилл.
Кап Кана
Апартаменты 1–2 спальни: 7–8% gross — более высокий ADR за счёт состоятельной аудитории. Off‑plan (−25–30%): доходность от аренды — ~9,5–11%.
Самана / Лас Терренас
Краткосрочная аренда: 7–8% gross. Европейская аудитория, digital nomads, долгосрочные арендаторы — стабильный спрос без жёсткой сезонности. Off‑plan (−25–30%): доходность от аренды — ~9,5–11%.
Сезонность
- Высокий сезон (декабрь–апрель): заполняемость 70–90%
- Низкий сезон (сентябрь–ноябрь): просадка
- Среднегодовая для хорошо управляемых объектов — 40–50%, лучшие с профессиональным оператором — выше 60%
Прирост капитала: готовые объекты и off‑plan
Готовое жильё
В мае 2025 года апартаменты выросли на 10,7% год к году, дома — на 11,6% год к году (Global Property Guide). В реальном выражении с поправкой на инфляцию — 6,6% и 7,5% соответственно. Долларовая деноминация сделок защищает инвестора от девальвации песо.
По конкретным локациям в 2024 году:
- Кап Каны +16%
- Пунта Кана +15%
- Лас Терренас +13%
- Объекты в 300 м от берега +16% к аналогам дальше от воды
В премиальных сегментах Кап Каны, Vista Cana и Баваро: ежегодный прирост 3–8% в зависимости от проекта.
Off‑plan — прирост по стадиям строительства
Средний прирост при покупке на стадии строительства — 15–25% к моменту сдачи. Инвесторы, вошедшие в фазу 1 многофазовых проектов, показывают наиболее высокие результаты.
Показательный пример: pre‑construction объекты, приобретённые в 2022–2023 годах, уже показывают 30–40% прирост к текущей рыночной стоимости — данные из отчёта VANTIZ за июль 2026.
При этом важна честность: рынок ведёт себя неравномерно. Реальные цены падали в Q2 каждого из последних трёх лет (2023, 2024, 2025) — и каждый раз восстанавливались во второй половине года. Сезонные просадки — часть структуры этого рынка, а не исключение.
Что влияет на обе цифры — аренду и рост
- Близость к воде — объекты в 300 метрах от берега торгуются с 16% премией к цене и дают более высокую аренду
- Стадия входа — первая фаза pre‑construction даёт наибольший прирост. Входить на старте = максимальный upside
- Управляющая компания — разница между 40% и 60%+ заполняемостью в одной локации — это только управление
- CONFOTUR‑статус — до 15 лет налоговых льгот на имущество, аренду и передачу. Прямо увеличивает чистую доходность
- Тип объекта — однокомнатные и студии дают лучший gross yield и быстрее сдаются. Оптимальный вход — $150 000–200 000
Вывод
Доминикана — рынок с реальной доходностью, которая становится значительно интереснее при покупке на стадии строительства. Off‑plan вход на 25–30% дешевле готового даёт двойной эффект: выше yield на вложенный капитал и прирост стоимости ещё до первого арендатора. Условие одно — надёжный застройщик и CONFOTUR‑статус объекта.
Рассматриваете инвестиции в недвижимость Доминиканы? Напишите — разберём конкретный объект под ваш бюджет, посчитаем доходность с учётом налогов, управления и стадии входа.
