При покупке недвижимости обычно считают доходность и рост цены. Но не менее важный вопрос нужно задать до внесения депозита: как потом продать объект и вернуть капитал? В Доминикане недвижимость можно перепродавать. Однако реальный выход зависит не только от рыночной цены.
Право собственности должно быть чистым
Для готового объекта проверяем Certificado de Título и актуальное состояние регистрации: собственника, обременения, ипотеку и другие зарегистрированные права.
По Закону №108‑05 именно реестр подтверждает юридическое состояние недвижимости и зарегистрированные обременения. Если цепочка переходов права не оформлена надлежащим образом, последующая продажа может осложниться — вплоть до невозможности зарегистрировать сделку.
Off‑plan: можно ли выйти до получения титула
Если объект ещё строится, инвестор обычно продаёт не зарегистрированную недвижимость, а свои договорные права (assignment). Поэтому ещё до покупки проверяем договор:
- разрешена ли уступка прав третьему лицу;
- требуется ли согласие девелопера на передачу;
- есть ли комиссия за уступку;
- есть ли ограничения по срокам или запрет продажи до определённого этапа строительства.
Фраза менеджера «можно перепродать в любой момент» без соответствующего пункта договора юридической защиты не даёт.
Рост цены на бумаге ещё не означает прибыль
Объект куплен за $180 000 и продаётся за $220 000? Разница $40 000 — ещё не чистая прибыль.
В стратегию выхода нужно закладывать:
- налог на прирост капитала — 10% для физических лиц с 2026 года;
- расходы на оформление передачи права;
- комиссию брокера — обычно 4–6%;
- платежи управляющей компании и HOA;
- налог на передачу недвижимости — 3%, если льготы CONFOTUR не применимы к новому покупателю.
Реальную прибыль считаем по чистой сумме после сделки, а не по цене в рекламной презентации.
CONFOTUR может влиять на привлекательность перепродажи
Первый приобретатель объекта в квалифицированном проекте может пользоваться предусмотренными CONFOTUR льготами — освобождением от 3% налога на передачу и ежегодного IPI. Но при последующей продаже новому собственнику эти преимущества автоматически не переходят.
DGII прямо указывает: последующий приобретатель должен уплачивать налог на передачу недвижимости и, при наличии соответствующей налоговой базы, IPI. То есть наличие CONFOTUR у проекта не следует автоматически использовать как преимущество вторичной продажи — для нового покупателя налоговая нагрузка может быть иной.
Защита начинается не при продаже, а при покупке
До подписания договора нужно проверить:
- титул и обременения на землю и объект;
- разрешения и юридический статус проекта;
- условия уступки прав для off‑plan;
- сроки строительства и последствия задержки;
- возможность расторжения и возврата денег;
- условия управления и обязательные расходы;
- ограничения на аренду и перепродажу;
- налоговые последствия выхода.
Главное
Хорошая инвестиция — это не только объект, который может вырасти в цене. Это объект, из которого инвестор юридически и экономически может выйти на понятных условиях. Поэтому оценивать нужно две вещи ещё до покупки: как объект будет приносить доход и как из него можно будет выйти.
Рассматриваете недвижимость в Доминикане? Напишите нам — проверим не только объект и застройщика, но и условия будущего выхода из инвестиции: титул, договор, уступку прав и налоговые последствия продажи.
