Инвестиции в недвижимость на Маврикии: гид для инвесторов — схемы, налоги, доходность, ВНЖ и правила 2026 года

Маврикий — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость: стабильная экономика, низкие налоги, прозрачная правовая система на основе английского общего права и круглогодичный туристический спрос. С 2002 года правительство острова создало специальные программы, позволяющие иностранцам приобретать недвижимость на условиях freehold и получать вид на жительство.

После реформ бюджета 2025–2026 правила ужесточились: иностранцы могут покупать недвижимость только в рамках одобренных государством схем, а 85% цены сделки оплачивается в маврикийских рупиях. Этот гид — для тех, кто оценивает Маврикий как направление для пассивного дохода, прироста капитала или переезда.

Государственные схемы: через что можно покупать

Иностранцы не могут свободно приобретать любую недвижимость на Маврикии — только в рамках одобренных EDB (Economic Development Board) программ.

PDS (Property Development Scheme)

  • Основная действующая схема, заменившая IRS и RES для новых проектов. Эко-ориентированные комплексы с социальной интеграцией (25% объектов — для маврикийцев) от $375 000. ВНЖ ≥ $375 000

IRS (Integrated Resort Scheme)

  • Элитные виллы в гейтед-коммьюнити с гольф-полями и маринами. Только вторичный рынок (проекты до 2015 года) от $500 000. ВНЖ ≥ $375 000

RES (Real Estate Scheme)

  • Более компактные жилые проекты. Только вторичный рынок от $375 000. ВНЖ ≥ $375 000

Smart City (SCS)

  • Инновационные города со смешанной застройкой. Налоговые льготы для новых проектов отменены с июня 2025 от $375 000. ВНЖ ≥ $375 000

G+2

  • Квартиры в зданиях не ниже 3 этажей. Не на берегу моря от 6 млн MUR (~$130 000). ВНЖ только при ≥ $375 000

IHS (Invest Hotel Scheme)

  • Гостиничные юниты. Личное использование — до 45 дней в год. ВНЖ зависит от проекта

Важно: с принятием бюджета 2025–2026 отменено положение, позволявшее иностранцам покупать недвижимость вне схем при цене свыше $500 000. Теперь все покупки — только через одобренные EDB программы.

ВНЖ через недвижимость: условия и пути

Покупка недвижимости от $375 000 в одобренной схеме (PDS, IRS, RES, Smart City) даёт инвестору, супруге(у) и детям до 24 лет вид на жительство, действующий весь срок владения объектом.

Ключевые условия

  • ВНЖ привязан к собственности: продажа объекта автоматически прекращает резидентство.
  • Освобождение от Occupation Permit: владельцу ВНЖ через недвижимость не нужны отдельные разрешения на работу или инвестирование на Маврикии.
  • 85% цены — в рупиях: с 13 декабря 2024 года 85% от стоимости покупки должно быть оплачено в маврикийских рупиях, конвертированных из иностранной валюты.
  • Срок оформления: 2–6 месяцев.

Путь к гражданств

Покупка недвижимости сама по себе не даёт гражданства. Но инвестиции от $500 000 плюс 2 года непрерывного проживания открывают ускоренный путь к натурализации — по усмотрению премьер-министра. Стандартная натурализация требует 5 лет для граждан стран Содружества и 7 лет для остальных.

Налоги и сборы: что платит инвестор

При покупке

  • Регистрационный сбор 5% от стоимости. Платит покупатель
  • Налог на передачу земли (land transfer tax) 5% от стоимости. Платит продавец
  • Нотариальные сборы ~1–2%. Платит покупатель
  • Невозвратный сбор EDB 25 000 MUR (~$540). Платит покупатель

Суммарные транзакционные расходы — 6–8% от цены объекта.

Важно о повышении до 10%: бюджет 2025–2026 планировал повышение регистрационного сбора и land transfer tax с 5% до 10% для иностранцев с 1 июля 2026 года. Однако Finance Act 2026 отменил это повышение до вступления в силу. Ставка осталась 5% по всем схемам.

Исключение: продажа G+2 квартиры на государственной земле (State Land или Pas Géométriques) облагается дополнительным сбором 10% для продавца (итого 15%), если предварительный нотариальный договор не подписан до 19 июня 2026 года.

Во время владения

  • Ежегодный налог на имущество — 0%. Отсутствует.
  • Налог на наследство — 0%. Отсутствует.
  • Взносы HOA — зависят от комплекса, обычно $2–5/м² в месяц.

Арендный доход

  • Ставка — 15% (единый подоходный налог).
  • Для физических лиц: 10% на доход до 650 000 MUR, 15% сверх этой суммы, плюс 5% солидарности при доходе свыше 3,5 млн MUR.
  • Налоговая база — валовой доход минус допустимые вычеты (расходы на управление, обслуживание, амортизация).

При продаже

  • Налог на прирост капитала — 0%. Отсутствует.
  • Продавец платит land transfer tax — 5% от стоимости.
  • Покупатель платит регистрационный сбор — 5%.
  • Уведомление EDB — минимум за 30 дней до подписания договора купли-продажи.
  • При продаже ВНЖ, полученный через недвижимость, прекращает действие.

Доходность от аренды по локациям

Валовая доходность от долгосрочной аренды на Маврикии — в среднем 3,3% (Q3 2026, Global Property Guide). Краткосрочная аренда в высокий сезон даёт заметно больше.

Локация Тип аренды Gross yield Net yield Особенности
Гранд-Бэй (Grand Baie) Краткосрочная Airbnb 6–9% 4–6% Туристический хаб, пик — октябрь–март, заполняемость 75–85%
Блэк-Ривер / Тамарин Краткосрочная виллы 6–9% 4–6% Премиум-сегмент, серфинг, марина La Balise
Тамарин (Cap Tamarin Smart City) Долгосрочная 5–7% 3–5% Экспаты, Smart City, смешанная аудитория
Мока (Moka Smart City) Долгосрочная 4–6% 3–4% Бизнес-район, экспаты, стабильный спрос
Флик-ан-Флак Смешанная 5–7% 3–5% Семейный сегмент, более доступный вход
Бель-Омбр / Бель-Мар Курортная 5–8% 3–5% Премиум-курорты, южное побережье

Сезонность: высокий сезон — октябрь–март (южное лето), заполняемость 75–85%. Низкий сезон — июнь–сентябрь, 50–65% при профессиональном операторе.

Прирост капитала и динамика цен

Текущие данные

  • Индекс цен на жильё (RPPI) вырос на 13,89% год к году в Q3 2025 (Bank of Mauritius).
  • Средняя цена апартаментов в 2025 году — MUR 20,5 млн (~$441 000), снижение на 5,2% год к году (корректировка предложения).
  • Средняя цена домов — MUR 29,9 млн (~$642 000), рост на 4,73%.
  • Премиум-сегмент — MUR 34,4 млн (~$740 000), рост на 12,62%.

Прогноз 2026–2027

Аналитики прогнозируют продолжение роста цен на 8–12%. Наиболее динамичные сегменты:

  • первая береговая линия — дефицит предложений обеспечивает структурный рост;
  • Smart Cities (Мока, Beau Plan) — инфраструктурное развитие;
  • пентхаусы с видом на океан в новых PDS-проектах.

Прирост по локациям

  • Юг +18% = €4 500–8 000
  • Запад (Тамарин, Блэк-Ривер) +15% = €9 000–13 000
  • Север (Гранд-Бэй) +10–12% = €7 000–10 000
  • Восток (Бель-Мар) +8–10% = €4 500–8 000

Уровни цен по сегментам

  • Апартаменты (PDS, G+2): от $130 000 (G+2 без ВНЖ) до $2 000 000+
  • Виллы в PDS/IRS: $375 000–5 000 000+
  • Премиум-виллы на берегу: $1 000 000–13 000 000+
  • Элитные квартиры в Гранд-Бэй: до $5 000/м2

Локации: куда смотреть

Гранд-Бэй (Grand Baie) — север

  • Самый активный туристический и инвестиционный хаб. Магазины, рестораны, пляжи, яхт-клубы. Наибольшая ликвидность и конкуренция одновременно. Апартаменты — $300 000–650 000, виллы — $550 000–1 300 000+.

Тамарин и Блэк-Ривер (Tamarin, Black River) — запад

  • Самый дорогой район острова: цены на 20–30% выше среднего. Серфинг, гольф, марина La Balise, лучшие закаты. Премиум-виллы от $700 000 до $5 000 000+.

Флик-ан-Флак (Flic en Flac) — запад

  • Семейный курорт с более доступным жильём. Хороший баланс цены и качества. Апартаменты — $210 000–480 000.

Мока (Moka) — центр

  • Smart City с деловой инфраструктурой. Стабильный долгосрочный спрос от экспатов. Доходность 4–6%, но с минимальной сезонностью.

Бель-Мар и Бель-Омбр (Belle Mare, Bel Ombre) — восток и юг

  • Премиум-курорты (One&Only, Four Seasons, Heritage). Самый высокий потенциал прироста — до +18% в 2025 году. Камерный сегмент, ограниченное предложение.

Структура сделки: этапы покупки

  1. Получение разрешения EDB — подача документов, проверка на благонадёжность.
  2. Выбор объекта и подписание предварительного договора — бронирование, обычно 5% от цены.
  3. Оплата 85% в рупиях — конвертация через маврикийский банк.
  4. Нотариальное оформление — регистрация в Land Registry.
  5. Оплата налогов и сборов — 5% регистрационный сбор + нотариальные расходы.
  6. Получение ВНЖ (если объект ≥ $375 000) — оформление резидентства на весь срок владения.

При покупке на стадии строительства (off-plan) платежи распределяются по этапам: бронирование → подписание → фундамент → кровля → сдача.

Что проверить до сделки

  • Статус схемы: одобрен ли проект EDB и относится ли он к PDS, IRS, RES, Smart City или G+2.
  • Право собственности: freehold или leasehold, есть ли обременения.
  • Социальное смешение: 25% объектов в PDS зарезервировано для маврикийцев — влияет на ликвидность.
  • Налоговые льготы Smart City: для новых проектов (после июня 2025) часть льгот отменена.
  • Валютные требования: 85% — в рупиях, учитывать курс конвертации.
  • Условия перепродажи: уведомление EDB за 30 дней, новый покупатель должен соответствовать требованиям схемы.
  • Финансовое состояние девелопера: особенно при off-plan.

Практические выводы

Маврикий — это рынок премиальной недвижимости с понятной регуляторной базой, низкими налогами и реальным путём к ВНЖ. Но это не рынок высокой доходности от аренды: gross yield 3–9% в зависимости от стратегии. Основной инвестиционный кейс — комбинация прироста капитала (8–12% в год), налоговой эффективности и статуса резидента.

Для инвестора, который ищет пассивный доход от аренды, Маврикий уступает Доминикане или Занзибару по gross yield. Но по совокупности факторов — стабильность, отсутствие налога на прирост капитала и имущество, ВНЖ для семьи, freehold — остров остаётся одним из самых привлекательных направлений в Индийском океане.

Рассматриваете инвестиции в недвижимость на Маврикии? Напишите — поможем подобрать схему и локацию под ваш бюджет, проверить проект и рассчитать доходность с учётом всех налогов, сборов и валютных требований.